Sim, o rendimento mensal de FII continua isento de Imposto de Renda para pessoa física — mas a isenção não é automática e não cobre tudo. Ela depende de quatro condições previstas em lei, e vale apenas sobre os rendimentos distribuídos. O lucro na venda da cota nunca foi isento: é tributado em 20%, sem a faixa de isenção que existe para ações.
Essa distinção explica a maior parte dos sustos de abril. A regra geral do Fundo de Investimento Imobiliário, na origem, é justamente a tributação: o art. 17 da Lei nº 8.668/1993, com a redação dada pela Lei nº 9.779/1999, determina IR na fonte de 20% sobre os rendimentos distribuídos “a qualquer beneficiário”. A isenção da pessoa física é uma exceção a essa regra — e exceção vem com requisitos.
As quatro condições da isenção
Estão no art. 3º, inciso III, e no § 1º do mesmo artigo da Lei nº 11.033/2004:
1. As cotas precisam ser negociadas exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado. FII fechado, vendido por oferta restrita e não listado, não dá direito à isenção — ainda que distribua rendimento todo mês.
2. O fundo precisa ter no mínimo 100 cotistas. Esse número já foi 50 e chegou a ser elevado para 500 por uma medida provisória que perdeu a validade. A redação em vigor, dada pela Lei nº 14.754/2023, é de 100 cotistas.
3. Você não pode deter 10% ou mais do fundo. O benefício não vale para o cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% ou mais do total emitido — ou cujas cotas lhe deem direito a mais de 10% dos rendimentos do fundo. Na prática, isso só afeta quem tem posição muito concentrada em fundo pequeno.
4. O grupo familiar não pode deter 30% ou mais. A mesma vedação se aplica ao conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas — parentes até segundo grau e empresas sob controle deles — que somem 30% ou mais das cotas ou dos rendimentos.
As condições 1 e 2 são do fundo; as 3 e 4 são suas. As duas primeiras valem para praticamente todos os FIIs listados na bolsa brasileira; as duas últimas raramente afetam o investidor pessoa física comum.
O que a isenção não cobre
Aqui mora o erro mais caro. A isenção alcança só o rendimento distribuído — aquele valor que cai na conta todo mês. O ganho na venda da cota é outra história: o art. 18 da mesma Lei nº 8.668/1993 sujeita os ganhos de capital na alienação ou no resgate de cotas de FII à alíquota de 20%, tratados pelas regras de renda variável.
E há um detalhe que pega muita gente: FII não tem a isenção de vendas até R$ 20 mil no mês que existe para ações. Vendeu cota com lucro, qualquer que seja o valor, há imposto a pagar — apurado por você, via DARF, no mês seguinte à venda. A corretora não recolhe isso no seu lugar; ela retém apenas o dedo-duro de 0,005% na fonte.
Resumindo o funcionamento prático: o rendimento mensal cai limpo; o lucro da venda exige cálculo, DARF e disciplina.
A lei de 2026 mudou alguma coisa para FIIs?
Não. A Lei nº 15.270/2025, que passou a tributar dividendos de ações a partir de 1º de janeiro de 2026, não alterou o art. 3º, inciso III, da Lei nº 11.033/2004. A redação em vigor desse dispositivo continua sendo a de 2021, com o requisito de cotistas na forma dada pela lei de 2023.
A confusão tem explicação: as duas coisas foram discutidas no mesmo ciclo de debate tributário, e propostas de taxar FII circularam em medidas provisórias que não vingaram. O resultado é que, enquanto o acionista pessoa física passou a ter retenção de 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil por mês de uma mesma empresa, o cotista de FII seguiu com o rendimento isento. Tratamos da mudança nas ações em Dividendos e Imposto de Renda: o que muda (e o que não muda) com a Lei 15.270/2025.
Isso não é garantia de permanência. A isenção dos FIIs é um benefício fiscal criado por lei ordinária e pode ser revista por outra lei ordinária — e ela já foi alvo de tentativas. Quem investe em FII por causa da isenção está apostando também na estabilidade de uma regra que o Congresso pode mudar.
Como conferir se o seu FII se enquadra
- Negociação em bolsa: se o fundo tem código de negociação terminado em 11 e você compra pelo home broker, a primeira condição está cumprida.
- Número de cotistas: aparece no informe mensal do fundo, publicado pelo administrador e disponível no site de relações com investidores e nos sistemas da CVM e da B3.
- Sua participação: divida o número de cotas que você tem pelo total emitido, informado no mesmo relatório. Para a grande maioria dos investidores, o resultado é uma fração de ponto percentual.
- Na declaração: o rendimento isento vai na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis; o lucro da venda, na de renda variável. Isento não significa não declarável.
O que observar daqui pra frente
Dois marcadores. O primeiro é legislativo: qualquer projeto que mexa no art. 3º da Lei nº 11.033/2004 altera diretamente a conta de quem vive de renda de FII. O segundo é o informe mensal do seu fundo — a queda do número de cotistas abaixo de 100, embora rara em fundos grandes, derruba a isenção para todo mundo que está nele.
Perguntas frequentes
Preciso declarar o rendimento isento de FII?
Sim. Isenção é sobre o imposto, não sobre a obrigação de declarar. O valor entra em rendimentos isentos e não tributáveis, com o CNPJ do fundo.
Qual é o imposto ao vender uma cota com lucro?
20% sobre o ganho, recolhido por você via DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. Não existe a isenção de R$ 20 mil mensais que vale para ações.
E se eu vender com prejuízo?
O prejuízo pode ser compensado com ganhos futuros em operações de FII, desde que você mantenha o controle dos valores mês a mês.
Fundo não listado em bolsa também é isento?
Não. A lei exige que as cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado.
Fiagro tem o mesmo tratamento?
Sim. O dispositivo da isenção menciona expressamente os Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais, nas mesmas condições.
Fontes
- Lei nº 11.033/2004, art. 3º, inciso III, e § 1º, incisos I a III (texto oficial, Planalto), consultada em 04/10/2026 — redações em vigor dadas pela Lei nº 14.130/2021 e pela Lei nº 14.754/2023.
- Lei nº 8.668/1993, arts. 17 e 18, com a redação dada pela Lei nº 9.779/1999 (texto oficial, Planalto), consultada em 04/10/2026.
- Lei nº 15.270/2025 (texto oficial, Planalto) — verificado que não altera o regime de isenção dos FIIs.
Para o passo a passo de como escolher e acompanhar um fundo imobiliário, veja o Guia Completo de FIIs.
Este conteúdo tem caráter informativo e educacional e não constitui recomendação de investimento nem orientação tributária individual. Decisões devem considerar seu perfil e, quando necessário, a orientação de um profissional certificado.
Conteúdo atualizado em 4 de outubro de 2026. Próxima revisão prevista: abril de 2027.
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